Закон 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — новые правила проведения регистрации прав собственности

С 1 января прошлого года начал свою работу закон 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Документ призван правильно организовать учет всей недвижимости России. ФЗ-218 упрощает и регулирует проведение сделок с недвижимой собственностью, формирование единой учетной базы, вносит ясность и повышает качество предоставляемых услуг. Многие граждане уже прочувствовали все преимущества новой системы работы. Закон No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 2018 года особенными новшествами не отличается. Однако те, кто еще не сталкивался с его нормами, не вникал в изменения законодательства, произошедшие в минувшем году. Так что давайте поговорим об этом подробнее.

к содержанию ↑

Новые положения Федерального закона No218

Новые положения Федерального закона No218

Новый закон о регистрации недвижимости 2018 –2017 года заменил собой ФЗ No 122 и 221. В разработке федерального закона о регистрации недвижимости применялся европейский опыт в вопросе оформления и проведения сделок собственностью. Положения нового объединенного норматива регулируют отношения субъектов по следующим критериям:

  • внесение нужных сведений в ЕГРН;
  • непременная регистрация прав на владение объектами собственности и операций, проведенных с ними;
  • предоставление данных из ЕГРН по запросам граждан;
  • внесение информации о недвижимости в кадастровую базу.
Важное уточнение! Документ 218 ФЗ с изменениями на 2018 год не отменяет действие предыдущих норм, а лишь дополняет и уточняет их.

Изменения 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» касаются следующего:

Вся информация о предприятиях в качестве имущественных комплексов или единых комплексах недвижимости отныне заносится в систему кадастра. В ст. 15 прописан круг лиц, подающих заявление о госкадастровом учете и регистрировании прав. Заявку необходимо подавать лично или же при содействии услуг почты России. Государственная регистрация права собственности на квартиру либо иное имущество возможна также через сервис электронного документооборота на онлайн-сервисе Росреестра или официальный сайт госуслуг.

Теперь место подачи обращения и прочей документации не влияет на такой факт, как регистрация права собственности на квартиру. МФЦ или территориальное отделение Регпалаты вынуждены принять пакет документов там, где это удобно клиенту. Законным предлогом для отказа в принятии бумаг для кадастрового учета и регистрации считается невозможность достоверно установить личность заявителя.

Комментарии 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» говорят, что регистрация возникновения и передачи прав, а также учет по кадастру подтверждается выкопировкой из ЕГРН. Вместе с этим регистрация договора гарантируется особой надписью на самом документе, фиксирующем суть сделки. Фиксация процедуры свидетельством в соответствии с обновленным законом о регистрации недвижимости 2018 не предусматривается.

Закон о регистрации недвижимости 2018 («Консультант плюс» предоставляет полный обзор изменений документа) предусматривает выплату финансовой компенсации за потерю прав на жилье, если оно прошло регистрацию в ЕГРН. Норма содержится в ст. 68 правового документа.

За единственное годное к проживанию жилье компенсация выплачивается однократно. Получить средства вправе собственник, не способный законно истребовать его от добросовестного покупателя по непреодолимым причинам. Равная норма применяется и к добросовестному приобретателю, у которого имущество было истребовано. На основании документа условием получения компенсации является доказанная невозможность истребовать ее от третьего лица в рамках исполнительного производства (к примеру, если должник был исключен из ЕГРЮЛ). Размер возмещения устанавливается судом.

Важное уточнение! Вышеописанное положение о возможном возмещении за потерю прав, оформленных в ЕГРН, будет действовать лишь с 01.01.2020.

к содержанию ↑

Основные определения

Основные определения

ЕГРН

Аббревиатура расшифровывается как Единый Государственный Реестр Недвижимости. Это электронная система, что с некоторых пор консолидирует в себе госреестр прав на объекты недвижимости (ЕГРП) и госкадастр (ГКН). После образования обобщенной базы ЕГРН пользователи получили возможность подавать намного меньше бумаг. Достаточно одного заявления для постановки на кадастровый учет, и процедуры регистрации прав.

Электронный реестр представляет собой базу, куда вносятся сведения о прекращенных и действующих правах на разнообразные объекты недвижимой собственности. Туда же вносят информацию об обременениях, правообладателях, технические данные помещений (площадь, назначение).

к содержанию ↑

Росреестр

Многим это учреждение известно под названием «Регпалата». А официальное наименование достаточно длинное — Федеральная служба государственной регистрации, кратографии и кадастра. Эта организация призвана проводить контроль и регистрацию данных, вносимых в ЕГРН. В любом регионе присутствуют территориальные организации, которые называются УФРС (управление Росреестра) и отделения Кадастровой Палаты (ФКП). Также можно проверить регистрацию в Росреестре онлайн. Для этого разработана отдельная процедура.

к содержанию ↑

УФРС

Так называют территориальные отделения головной Федеральной организации Росреестра. Расшифровывается как Управление Федеральной Регистрационной Службы. По сути это тот же Росреестр, только местного масштаба. Здесь осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество, а также регистрация сделок с недвижимостью и прочие операции.

к содержанию ↑

ФКП

Это подразделение непосредственно выполняет техработы: ведет кадастровый учет, вносят записи в ЕГРП или ГКН относительно незавершенных объектов. Это структурный подраздел УФРС. Тут проводят регистрацию операций с недвижимым имуществом и регистрацию всех прав. Расшифровывается как Федеральная Кадастровая Палата.

к содержанию ↑

Документация

Документация

Регистрация права собственности на квартиру через госуслуги или МФЦ начинается со сбора бумаг. Перечень зависит от того, что за договор выступает основным, есть ли у продавца супруг или несовершеннолетние дети, проводится ли сделка по первичному объекту собственности или «вторичке». Во всех случаях можно выделить основной и дополнительный список документов.

Кстати! Регистрация права требования на квадратные метры, расположенные в строящемся здании, это не аналог регистрации прав собственности на уже готовое помещение. В последнем варианте квартира может находиться как в «первичке», так и во вторичном сегменте.

к содержанию ↑

Первичный рынок

Для проведения регистрации права требования «квадратуры» в новостройке (еще строящемся доме) понадобится либо ДДУ, либо соглашение переуступки права требования по ДДУ. В 1-м случае обращаться за регистрацией вправе как застройщик, так и дольщик, а при втором сценарии сбором нужных бумаг занимаются непосредственно участники сделки.

При внесении на регистрацию договора с первым дольщиком документации бывает много:

  • разрешение на строительство конкретного объекта (не целого квартала, а именно вашего дома!);
  • реквизиты, учредительные и уставные свидетельства застройщика;
  • проектная декларация с нужными подписями и печатями;
  • сертификат о внесении денежных средств в компенсационный фонд;
  • справка, подтверждающая госрегистрацию юрлица;
  • сам ДДУ;
  • персональные документы дольщика.

Для регистрации последующих ДДУ бумаг будет меньше:

  • заявления застройщика и дольщика о проведении процедуры регистрации ДДУ;
  • собственно договор совместно с разнообразными приложениями к нему;
  • личные документы дольщика (паспорт);
  • дополнительные соглашения между дольщиком и застройщиком, когда таковые имеются.

Дополнительный перечень документов выглядит так:

  • нотариально заверенное согласие партнера (супруга) на проведение сделки;
  • договор ипотеки от банка и другие бумаги от этой финансовой организации при оформлении ипотеки;
  • правильно оформленная доверенность, когда сделка проводится при участии посредника;
  • квитанция о внесении государственной пошлины;
  • когда в сделке участвует несовершеннолетний дополнением станет свидетельство о рождении или же паспорт ребенка (когда есть).

Регистрация права собственности на квартиру в новостройке (уже построенном доме) чаще всего проводится именно застройщиком. Но никто не вправе запретить покупателю взять эту функцию на себя и сделать все самому. Вам понадобится:

  • заявление;
  • ДДУ;
  • акт приема-передачи недвижимости;
  • кадастровый паспорт жилья;
  • закладная и ипотечный договор, при оформлении кредита;
  • личные паспорта всех будущих совладельцев и заявителя;
  • чек на оплату госпошлины;
  • доверенность, заверенную нотариально, если от имени будущего собственника выступает представитель;
  • согласие «второй половины» на совершение сделки с недвижимостью, заверенное нотариально.

к содержанию ↑

Вторичный рынок

При регистрации сделки со вторичным жильем потребуется намного меньше бумаг, чем при подписании договора. Вам понадобится:

заявления: от клиента — на регистрацию новой квартиры, от продавца — на передачу прав;

чек об уплате государственного сбора (госпошлина при регистрация прав на недвижимое имущество в МФЦ или Росреестре для физлиц установлена в размере 2 тыс. руб.);

  • личные паспорта всех участников сделки;
  • доверенность (в случае надобности);
  • правоустанавливающие свидетельства на жилье (от продавца);
  • подписанный и заверенный нотариально ДКП в 3 экземплярах;
  • ипотечный договор, закладная и бумаги, упоминающиеся в закладной (когда есть);
  • кадастровый (с 01.03.08) или технический (до 01.03.08) паспорт на жилье.

Если помещение уже состоит на кадастровом учете, то последний документ не понадобится (для Москвы и некоторых других городов).

к содержанию ↑

Регистрация сделок

Регистрация сделок

Все подготовленные документы самолично, через представителя или при участии почты России передаются в территориальное подразделение Росреестра. Возможна также и регистрация права собственности на квартиру в МФЦ. Зарегистрироваться на нужную дату можно в телефонном режиме или воспользовавшись услугами официального сайта.

Внимание! В Москве подразделения УФРС с 2014 года не проводят работу с физлицами. Так что правильно будет сразу направиться в МФЦ. Для прочих территорий это правило не работает.

Интересно, что служащие МФЦ лишь принимают документы для осуществления регистрации, а затем передают их в управление Росреестра. Вместе с тем они не обязаны проверять правильность заполнения бумаг и устанавливать их подлинность. Вследствие этого случаются ситуации, когда пакет документов оказывается неполным или неправильно заполненным. Все это приводит к задержкам в регистрации, а иногда и отказу в проведении процедуры.

Чтобы избежать подобной ситуации, при подготовке документации лучше обратиться за помощью к нотариусу. Он изучает все нюансы и вправе сам подать бумаги на регистрацию. Можно воспользоваться и услугами других специалистов.

Кроме того, возможна также и электронная регистрация права собственности на квартиру. Такое право является одной из новелл ФЗ-218. Однако, прежде чем подавать документы следует озаботиться получением сертификата цифровой электронной подписи. Такой «ключ» оформляется Удостоверяющим центром и стоит от 3 до 5 тыс. рублей.

Уточнение! Кадастровый учет наличия цифровой подписи не требует.

Электронная регистрация прав на недвижимое имущество не только удобна, но и выгодна. Госпошлина при проведении процедуры электронным способом составляет всего1,2 тыс. рублей. А электронно-цифровой ключ вам пригодится и в дальнейшем.

к содержанию ↑

Расписка при подаче документов на госрегистрацию

Расписка при подаче документов на госрегистрацию

Проверить готовность документов в Росреестре можно по номеру расписки. Ее вам выдадут в момент приема документов. Расписка содержит перечень поданных бумаг, номер, присвоенный вашему регистрационному делу и срок к которому будет проведена процедура.

к содержанию ↑

Сроки регистрации

Сроки регистрации

На основании ст. 16 закона No ФЗ-218 период регистрации прав на недвижимое имущество в 2017 году существенно сократился. Количество дней зависит от того, что за договор регистрируется:

  • для ипотечных соглашений — 3 дня (рабочих);
  • для ДКП нотариально заверенных — 5 рабочих дней;
  • для ДКП без удостоверения (в обычной письменной форме) — 7 раб. дней.

Такие данные справедливы только при непосредственной подаче документов в Росреестр. Если оформление гос регистрации прав на недвижимое имущество производится через центр административных услуг (МФЦ), смело прибавляйте к указанному сроку от 2 до 5 дней. Этот период понадобится сотрудникам центра, чтобы передать бумаги по назначению и получить их обратно после регистрации.

к содержанию ↑

Приостановление госрегистрации. Причины и последствия

Приостановление госрегистрации. Причины и последствия

В отдельных случаях регистрация происходит не так гладко, как того хотелось бы. Согласно ст. 26 No218-ФЗ у регистратора есть целых 55 причин, чтобы прекратить или приостановить регистрационную процедуру. С полным перечнем можно ознакомиться на сайте Росреестра или же в тексте Закона.

Внимание! В случае временной остановки регистрации срок, отведенный на процедуру аннулируется и после возобновления действий начинает исчисляться заново.

Когда в регистрации отказано, сделка признается несостоявшейся. На практике чиновники, все же, предпочитают просто притормозить процедуру до устранения причин.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это достаточно сложная процедура. Причины для отказа бывают следующие:

  • нестыковка между уже имеющимися и заявленными правами;
  • выявлены ошибки и неточности в предоставленных документах, либо выявлена их подделка;
  • подан не полный перечень бумаг, необходимых для процедуры;
  • регистратор не вовремя получил сведения, запрошенные им по межведомственным каналам связи (от нотариальной палаты, ФНС или ФМС);
  • содержание и форма выражения документа не соответствуют законам РФ (к примеру, в договоре нет одного из существенных условий);
  • не предоставлено согласие третьего лица на проведение сделки в тех случаях, когда оно необходимо (разрешение опекунского совета, согласие супруга или кредитной организации);
  • на объект накладывался арест или обременение и такое ограничение еще не снято;
  • существует судебный спор в отношении объекта недвижимости;
  • при реализации доли в общей собственности не предоставлен отказ от приобретения этой части другими участниками, имеющими на это преимущественное право;
  • не вышел месячный срок для извещения продавцом прочих дольщиков, имеющих приоритетное право на приобретение;
  • в документации, поданной для регистрации и выписке из ЕГРН имеются несовпадения.

Также регистрация отменяется либо приостановливается по заявлению любого из участников сделки или на основании судебного решения.

Если при регистрации был получен отказ, его можно обжаловать в суде в установленном порядке. Осуществить это вправе любой участник сделки, участвовавший в подписании договора. В отдельных случаях до суда можно и не доводить. Решение пересматривается после внесения претензии в Росреестр на основании полученного документа об отказе в регистрации.

к содержанию ↑

Заключение

ФЗ No218 с учетом всех редакций и изменений вносит определенные коррективы в процесс оформления прав на владение объектами недвижимости. Правовой документ позволяет существенно упростить процедуру, сократить период ожидания и «отвязывает» заявителя от территориальной близости к регистрируемому объекту.

На основании законодательной нормы можно оформить запрет на проведение сделок без личного присутствия заявителя. Это станет дополнительной защитой от мошенников. А если недвижимость, все же, была утрачена, гражданин вправе рассчитывать на компенсацию от государства.

к содержанию ↑

Новый закон о регистрации недвижимости 2018 году (видео)

Эта подборка ответит на все Ваши вопросы. Обязательно посмотрите все экспертные видео.

Оцените материал
(3 голосов)
Поделитесь с друзьями

Задайте вопрос или напишите комментарий

Заполните обязательные (*) поля. (HTML-коды запрещены)