ДДУ — что это в новостройке? На что обратить внимание при регистрации договора долевого участия (214-ФЗ) в Росреестре

С каждым годом жилищный вопрос приобретает все большую популярность. С учетом стремительно развивающегося рынка строительных услуг многие россияне предпочитают именно покупку квартир в новостройках. Самым популярным и абсолютно законным способом оформления недвижимости признается ДДУ. Что это в новостройке и какие нюансы процесса должен знать каждый вкладчик, чтобы не быть обманутым? Мы рассмотрим все тонкости ДДУ и расскажем, на что следует обращать внимание.

Долевое строительство

Прежде всего, давайте разберемся что такое ДДУ, под этим термином принято понимать особый вид инвестирования, по условиям которого строительные фирмы привлекают сторонний капитал для возведения постройки. Заключение договора долевого участия в строительстве на теперешний момент является наиболее популярным. Для обеспечения законности сделки оформляется особый документ, который так и называется «договор долевого участия», в сокращении — ДДУ.

Покупка квартиры по договору долевого участия выглядит примерно так:

  • фирма-застройщик приобретает или берет в аренду земельный надел и оформляет весь необходимый для работы перечень документов;
  • подписывает с физлицами или юридическими организациями ДДУ и начинает процесс возведения дома;
  • по завершении строительства лица, вложившие в процесс свою долю и имеющие на руках соответствующий договор, признаются собственниками жилья.

Долевое строительство (ДДУ)

к содержанию ↑

Кто участвует в процессе

Равно, как и в любом договоре стороны, его подписывающие, имеют определенное название. Первое, что должен уяснить для себя человек, решившийся на приобретение жилья, это кто кем является по определению. Основными фигурантами по договору участия в долевом строительстве выступают застройщик и дольщик. Однако кроме них существуют и другие стороны:

  • заказчик;
  • генеральный инвестор;
  • подрядчик;
  • генподрядчик;
  • девелопер.

Кто из них за что отвечает и в какой степени эти «товарищи» могут влиять на ход работ?

к содержанию ↑

Застройщик

Застройщик

Под этим термином понимается тот, кто владеет правами на землю. В ходе возведения дома права оформляются как собственность или аренда.

Также на имя застройщика выдается и разрешение на ведение строительных работ именно на этом месте. Застройщиком в равной мере может выступать как государственное учреждение, так и частная организация любой формы собственности.

В соответствии с законодательными актами застройщик одновременно выступает и в качестве генерального инвестора. Это означает, что для начала строительных работ он должен внести собственные деньги, не менее трети от общей стоимости проекта.

к содержанию ↑

Дольщик

Дольщик

Этим термином именуют лицо, имеющее право на получение доли или другими словами части строящегося дома. Обычно доля ограничивается метражом, на которые он собирается заселиться по окончании стройки и ввода здания в эксплуатацию. Для обеспечения своих прав дольщик (вкладчик) подписывает с застройщиком договор долевого участия в строительстве и перечисляет сумму, прописанную в этом документе.

к содержанию ↑

Подрядчик

Подрядчик

Генеральный подрядчик (генподрядчик) — лицо или организация, принимающая на себя обязательства по осуществлению всех работ, ведущихся на стройплощадке. Он контролирует все — от рытья котлована, до завершения кровли и обеспечения постройки всеми инженерными коммуникациями. Именно он отвечает перед заказчиком за качество и сроки выполненных работ. Обычно генподрядчик привлекает к процессу другие организации — подрядчиков, субподрядчиков — для проведения разнообразных видов работ.

Случается, что застройщик одновременно является и генеральным подрядчиком, и заказчиком, и генеральным инвестором.

к содержанию ↑

Девелопер

Это понятие широкое и не имеет формального определения. Так называют себя все те, кто имеет отношение к развитию объектов строительства. В данном контексте имеются ввиду всякие действия, направленные на повышение рыночной цены недвижимости: строительство, ремонт, реконструкция, смена функциональной принадлежности. Также этим словом иногда называют и тех, кто управляет финансовыми потоками в процессе строительства.

Одним словом, так можно назвать и застройщика, и генподрядчика, и генинвестора, и любую фирму, так или иначе причастную к строительству и подготовке конкретной недвижимости к сдаче в эксплуатацию.

к содержанию ↑

ФЗ 214 - регулирование правоотношений

ФЗ-214

С некоторых пор оформление ДДУ в новостройке жестко регулируется на государственном уровне. Связано это с участившимися случаями мошенничества на рынке первичных продаж недвижимости, а также увеличение количества долгостроев и обманутых дольщиков.

Нормативный документ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» призван регулировать правовые взаимоотношения между застройщиком и лицом, вложившим собственные либо заемные средства в постройку жилья.

Типовой договор ДДУ по 214-ФЗ 2017 года предусматривает, что в соглашение в обязательном порядке должны быть внесены определенные условия. Отсутствие каждого из них может стать основанием для признания документа недействительным.

В соглашении непременно должны присутствовать:

  • полные и точные реквизиты застройщика, который заключает договор и продает квартиру;
  • сведения о дольщике;
  • максимально точное определение объекта недвижимости: кадастровый номер на землю, схема застройки, план, площадь, число комнат, расположение и метраж других помещений, этаж, расположение относительно остальных квартир, материалы и т. д.;
  • сроки сдачи дома в эксплуатацию и окончательной передачи его вкладчику;
  • общая стоимость помещения, а также фиксированная цена за 1 м2;
  • порядок обеспечения платежей, санкции за несоблюдение сроков оплаты;
  • гарантия на возводимый объект — более 5 лет на здание и не менее 3 лет на коммуникации;
  • число и место, где был составлен договор.

По желанию сторон в документ могут быть внесены дополнительные пункты, необходимые в конкретных условиях. Любые дополнения не могут противоречить нормам закона.

Важный момент! Обязательно сверяйте реквизиты компании, с которой подписываете договор. Именно они должны фигурировать в остальных бумагах: проектной декларации, разрешении на строительные работы и землю и т.д.

Нормы ФЗ No214 ставят застройщиков в достаточно жесткие рамки. Более всего это касается сроков окончания строительных работ. Согласно требованиям этого документа, дольщики имеют полное право в любой момент получать достоверные сведения о ходе работ.

к содержанию ↑

Объект строительства

Объект строительства

В соответствии с вышеуказанным законом, договор ДДУ — это документ, который должен нести полную и правдивую информацию о финансируемом объекте. Желательно знать, что в таком качестве выступают как жилые, так и нежилые площади. К объекту строительства причисляют также имущество общего пользования. Здесь имеются ввиду хозяйственные помещения, подвалы, чердаки и лестничные пролеты.

к содержанию ↑

Регистрация ДДУ

Регистрация ДДУ

Федеральный закон No 214 определяет, что регистрация договора долевого участия проводится в безоговорочном порядке. Для этого следует обратиться в Росреестр и предоставить соответствующие документы. Только тот, договор, что прошел процедуру госрегистрации может считаться официально заключенным.

Важно! Никакие другие документы, кроме ДДУ не требуют непременной регистрации, а значит, не защищают права дольщиков от происков мошенников.

Для регистрации договора участия в долевом строительстве стоит посетить:

  • Региональное управление Росреестра (10 дней для 1-го участника и 5 — для последующих).
  • МФЦ — центр предоставления госуслуг в вашем регионе (дольше на 1–2 дня).

При наличии электронной подписи регистрация ДДУ может проводиться в электронном виде. Нужно воспользоваться сайтом Росреестра и подать заявку. Именно так и делают те, кто приобретает жилье посредством ипотеки. При этом варианте большинство банков предоставляют небольшую скидку по процентной ставке.

Нужно знать! При электронной регистрации договора ДДУ в Росреестре сроки могут немного затянуться. Однако это вполне компенсируется на экономии уплаченных процентов.

Регистрация договора долевого строительства проводится с уплатой госпошлины. Квитанцию о ее уплате необходимо приложить к пакету документов.

к содержанию ↑

Стоимость

Стоимость ДДУ

Этот пункт является одним из основополагающих в ДДУ. Его отсутствие считается основанием для признания документа недействительным.

Расчетом стоимости договора занимается застройщик, а вкладчику остается согласиться с предложенными условиями или отказаться от подписания документа.

По закону документ должен содержать не только полную стоимость жилья, но и цену каждого квадратного метра. Она должна указываться в национальной валюте. Если в расчетах применяется денежная единица другой страны, в нем обязательно указывается фиксированный курс к национальной валюте на момент подписания соглашения. Причем в договоре прописывается указание о том, что вне зависимости от ситуации на валютном рынке, курс не должен быть изменен.

Стоимость договора возможно изменить только по одной причине — на основании изменения фактического метража квартиры после проведения окончательных обмеров. Размер допустимых отклонений также обозначается в соглашении.

к содержанию ↑

Платежи по ДДУ

Платежи по ДДУ

По условиям, прописанным в договоре, платежи вносятся единовременно или частями на протяжении определенного периода времени.

С текущего года законодательно утвержден вариант альтернативных расчетов по ДДУ — счета эскроу. Такой механизм призван дополнительно защитить деньги вкладчиков, и гарантировать возмещение средств в случае разрыва договора.

к содержанию ↑

Пакет документов

Пакет документов ДДУ

В нормативах не указано кто именно должен проводить процедуру регистрации. Конечно, лучше всего делать это лично, но можно доверить этот момент другому лицу, имеющему соответствующие полномочия. Документы для регистрации ДДУ в Росреестре понадобятся следующие:

  • гражданский паспорт вкладчика;
  • ДДУ со всеми имеющимися приложениями или дополнениями;
  • письменное заявления от сторон о проведении регистрации ДДУ;
  • согласие супруга (при его наличии) на проведение сделки, заверенное нотариально;
  • договор залога (при взятии ипотеки);
    Обязательно узнайте, как оформить ипотеку с выгодой до двух процентов
  • описание возводимого объекта в краткой форме;
  • чек об уплате государственно пошлины;
  • доверенность с отметкой о нотариальном заверении, если документы подаются через представителя.

Также застройщик дополнительно должен предоставить разрешение на ведение строительства. Проектную декларацию и бумаги, подтверждающие страхование гражданской ответственности.

к содержанию ↑

Как проверить?

Как проверить договор долевого участия ДДУ

Если вы будете подавать документы не лично, а с привлечением посредника, необходимо обязательно убедиться, что регистрация была доведена до конца. Для этого следует внимательно изучить ДДУ после получения. В нем должна содержаться соответствующая отметка.

Чтобы полностью исключить все сомнения, можно дополнительно просмотреть выписку из ЕГРП. Дополнительные сведения о регистрации ДДУ можно запросить в МФЦ или на портале Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости». В открывшемся окне достаточно вписать кадастровый номер из договора и нажать «Создать запрос».

А как проверить что застройщик вправе заключать ДДУ? Для этого также имеется несколько признаков, проверить которые необходимо как можно раньше. Итак, купить квартиру по ДДУ от застройщика и не попасть в ловушку можно, если соблюдены такие условия:

  • имеется официальное разрешение на сооружение жилого дома;
  • на сайте строительной компании или в органах печати была размещена информация о возведении объекта;
  • строительная организация может официально подтвердить свое право на использование земли (собственность или аренда);
  • по первому требованию вкладчик может ознакомиться с любыми интересующими его документами или они выложены в открытом доступе.

к содержанию ↑

Переуступка

Переуступка прав требований по ДДУ

Инвестиции в долевое строительство Новосибирска осуществляются на разных этапах возведения дома. Иногда требуется отказаться от собственных прав на жилплощадь и передать эту возможность другому лицу. Сделать это позволяет договор переуступки долевого строительства.

По этому документу новый владелец получает тот же объем прав, что и предыдущий. Согласно No214-ФЗ, а точнее, статьи 11 этого закона переуступка в долевом строительстве проводится на следующих условиях:

  • средства по оплате ДДУ внесены полностью или долг переводится вместе с подписанием нового соглашения;
  • имеется согласие застройщика, ведь он является обязательным участником сделки;
  • проводится госрегистрация ДДУ с новым участником процесса.
Необходимо учитывать! При расторжении договора переуступки лицо, его подписавшее, может требовать возмещение только той суммы, которая есть в документе. Поэтому если фактически было уплачено больше, разницу никто не вернет.

Поэтому если вы хотите поучаствовать в процессе, именующемся «долевое строительство», переуступка прав может стать не лучшим решением.

Узнайте о всех подводных камнях переуступки в статье «Покупка квартиры в новостройке без посредника»

к содержанию ↑

Расторжение ДДУ

Расторжение ДДУ

Существует несколько вариантов, когда вероятно расторжение договора долевого строительства. Причем отказаться от выполнения условий могут обе стороны.

В этом вопросе законодательство находится на стороне вкладчика. Он имеет больше поводов для отказа от дальнейшего исполнения обязательств:

  • сроки постройки и передачи здания в эксплуатацию нарушены и просрочка составляет более 2 месяцев;
  • качество работ не отвечает заявленному и вкладчик предъявляет существенные претензии.

Застройщик вправе инициировать расторжение долевого строительства, если вкладчик не внес своевременную оплату оговоренного взноса. В отдельных случаях задержка возможна, но ее срок не должен превышать 2 месяца.

Обратите внимание! Если фирма не укладывается в заявленные сроки, она обязана письменно предупредить об этом вкладчика. Тот может либо согласиться с изменениями, либо разорвать ДДУ в одностороннем порядке.

Для расторжения договора вкладчик обязан направить уведомление в адрес застройщика. В нем необходимо указать причину и отметить, что соглашение разрывается в одностороннем порядке. Датой окончания действия документа считается день отправки письма. Теперь на протяжении 20 календарных дней застройщик обязан возвратить на счет дольщика суммы, ранее уплаченные им по договору.

к содержанию ↑

Неустойка и её расчет

Неустойка по ДДУ и её расчет просрочки по договору долевого участия

Если разрыв договора происходит по вине застройщика, то кроме возмещения денежных средств дольщику дополнительно выплачивается неустойка. Долевое строительство вполне решает эту проблему, в то время, как обычный договор купли-продажи жилья этот вопрос может не учитывать.

Основанием для выплаты неустойки могут стать те же причины, по которым разрывается договор: нарушение сроков и существенные недостатки (трещина в стене или дыра в полу). Также неустойку можно взыскать и в том случае, когда построенная квартира оказалась меньшей площади, нежели указано в договоре.

Важно! Дольщик может потребовать как возмещение всей уплаченной суммы + неустойки, так и просто выплату неустойки в дополнение к полученному жилью.

Самостоятельно подсчитать размер неустойки несложно. Для этого нужно знать:

  • число дней просрочки — отсчитывается от даты сдачи дома, указанной в ДДУ;
  • ставку рефинансирования ЦБ РФ на этот момент — можно посмотреть на официальном портале ведомства;
  • стоимость квартиры — указано в ДДУ;
  • специальный коэффициент — 1/150 для физлиц, 1/300 для юридических лиц.

Теперь нужно перемножить все эти показатели:

1/150 х Среф х число дней просрочки х стоимость жилья.

Например, при стоимости договора 2 млн рублей и ставке рефинансирования 8,5% застройщик должен будет выплатить около 1130 рублей за каждый день просрочки.

к содержанию ↑

Фонд

Фонд дольщиков

Многие граждане, желающие принять долевое участие в покупке квартиры, хотели бы получить максимально защищенный договор ДДУ. На что обратить внимание? 2017 год внес в этот вопрос свои коррективы.

Практика предыдущих лет показала, что традиционное страхование гражданской ответственности застройщика является не вполне эффективным. Поэтому с 1.01.2017 при возведении новых объектов каждый застройщик обязан вносить определенные суммы в фонд участников долевого строительства. Все деньги, накопленные в этом фонде будут использованы для компенсационных выплат тем вкладчикам, которые пострадали от внезапного банкротства застройщика.

Еще одной статьей расходов фонда может являться продолжение финансирования строительства. В этом случае компенсация будет выплачена новому застройщику, принявшему на себя обязательства закончить возведение здания взамен обанкротившегося «товарища».

Для тех, кто собирается купить квартиру ДДУ такое нововведение весьма ценно:

  1. Во-первых, есть реальная возможность все же достроить дом, даже если первоначальный застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, управлять деньгами фонда будут не частные страховые компании, а госструктура, а значит, вероятность того, что средства никуда не исчезнут, повышается.
  3. Ну и в-третьих, сама процедура выплат компенсации по сравнению со страхованием стала намного понятнее и проще.

к содержанию ↑

Страхование

Страхование договора долевого участия (ДДУ)

Тех, кто заключил договора до начала текущего года защищает страхование долевого строительства. Норма действует с 2014 года и исключает регистрацию ДДУ без договора страхования ответственности застройщика. Правда, касается это только тех организаций, которые ведут свою деятельность в соответствии с ФЗ No214.

Важно! Если при покупке квартиры в новостройке Новосибирска или другого города вы заключали не ДДУ, а другой вид договора, на защиту 214-ФЗ можно не рассчитывать.

Если разрешение на возведение жилого дома было получено компанией до января 2014 года, то норма об обязательном страховании ответственности остается на доброй воле застройщика.

к содержанию ↑

Советы

Советы по заключению ДДУ

Любой договор имеет множество нюансов. Не стал исключением и ДДУ 214-ФЗ, на что обратить внимание при подписании этого документа? Вот несколько основных моментов:

  1. Если регистрацию и подписание договора проводит не сам застройщик, а его представитель, убедитесь в том, что он имеет для этого законные основания. Таковыми могут считаться нотариально заверенные доверенности. Внимательно изучите документы и разберитесь, какие именно полномочия делегированы представителю.
  2. При подписании договора убедитесь в том, что он содержит пункт, гласящий о невозможности самовольного изменения застройщиком любой документации.
  3. Внимательно изучите список форс-мажорных случаев. Удостоверьтесь, что он состоит из действительно «непреодолимых» препятствий и не содержит ничего лишнего.
  4. Проверьте, чтобы договор содержал утверждение, что объект не считается качественно возведенным до того момента, пока не будет введен в эксплуатацию.
  5. В ДДУ не должно содержаться пунктов о заключении дополнительных соглашений с третьими лицами, к примеру, с конкретной управляющей компанией.
  6. Убедитесь в том, что вы четко уяснили, что такое долевое строительство квартир, и какие важные пункты должен содержать договор. Если обнаружится отсутствие хотя бы одного из них, застройщик будет иметь основания признать документ недействительным.
  7. Запомните, что ДДУ набирает силу не после подписания, а с момента госрегистрации. Так что отдавать деньги застройщику до этого момента может быть опасно.
  8. Поскольку ДДУ не имеет четкой, законодательно установленной формы, многие застройщики изобретают для него собственные пункты, совершенно невыгодные для вкладчика. Обнаружить их самостоятельно чаще всего не представляется возможным. Выходом из ситуации может стать привлечение юриста, специализирующегося именно в этой области. Его консультация будет стоить намного дешевле, нежели возможные последствия от подписания договора с «подводными камнями».
Обратите внимание! Тщательный и максимально подробный анализ ДДУ возможен с привлечением специалистов нашей компании. Обратившись за бесплатной консультацией вы можете получить существенные преференции по этому и другим вопросам.

Еще один момент на который стоит обращать внимание — это подсудность по ДДУ. В соответствии с законодательством вкладчик имеет право самостоятельно выбрать суд для подачи искового заявления. Чтобы лишить граждан такой возможности некоторые застройщики закрепляют в ДДУ адрес конкретного учреждения.

Посещение суда, указанного застройщиком, может быть совершенно невыгодно для дольщика. К примеру, судебный орган может располагаться по месту регистрации застройщика, в другом городе или регионе. Подписывая такой ДДУ, дольщик автоматически соглашается с предложенными «правилами игры». Впоследствии это может стать существенным препятствием для подачи иска в выбранный суд.

ДДУ — достаточно сложный документ, имеющий огромное количество нюансов. Не стоит слишком доверять обещаниям застройщиков, ведь их основная задача заключается в том, чтобы «выбить» из вас деньги. Чтобы максимально обезопасить себя лучше всего воспользоваться консультативными услугами опытных специалистов. Только так вы сможете быть уверены, что ваши деньги не будут потрачены впустую.

к содержанию ↑

ФЗ-214 видео от экспертов

Подборка экспертных видео о договоре долевого участия, 214-фз, а также как правильно оформить ДДУ и вступить в долевое строительство.

Оцените материал
(3 голосов)
Поделитесь с друзьями

Задайте вопрос или напишите комментарий

Заполните обязательные (*) поля. (HTML-коды запрещены)