Покупка квартиры в новостройке без посредника - инструкция и советы юриста

Одним из основных показателей успешности человека считается наличие собственного жилья. На сегодняшний день купить квартиру в новостройке могут не только те, кто ворочает миллионами. Такое жилье вполне по карману большей части жителей страны, имеющей стабильный официальный заработок.

Купить квартиру в новостройке от застройщика можно разными способами: за наличные, в ипотеку, по акции или при помощи заключения различных договоров. Как правильно вложить деньги и не дать себя обмануть? Мы рассмотрим основные вопросы.

к содержанию ↑

Подбор новостройки

Подбор новостройки

Приобретение квадратных метров в новом доме имеет множество преимуществ. В этом случае человек получает жилплощадь, не имеющую истории. В ней никто не проживал, и можно все обустроить по-своему. Нет никакого риска получить судебные тяжбы с прежними владельцами.

Самое большое преимущество его в том, что «новострой» может стоить значительно меньше «вторички». Особенно, если приобретать квартиру в еще не законченном строении.

Все вышесказанное справедливо, если вам повезет с застройщиком. К несчастью, существует огромное число больших и маленьких строительных компаний, которые не могут похвастаться надежной и качественной работой. В некоторых случаях можно вложить все имеющиеся средства, а заветных квадратных метров так и не дождаться.

Как проверить новостройку и на что следует обращать внимание? Мы подскажем поэтапный план действий.

Прежде всего, необходимо определиться с предпочтительным районом проживания, ведь может оказаться, что выбранная компания-застройщик просто не собирается возводить здание там, где вы хотели бы жить. Изучите что уже построено. Вам понадобятся магазины, аптеки, школа и детский сад — если все это находится на значительном расстоянии, жить будет не комфортно.

Поинтересуйтесь планами застройки района. Вполне вероятно, что жилье, приобретенное на окраине, через несколько лет окажется в популярном и хорошо развитом районе.

Далее следует определиться с суммой, которую вы могли бы потратить на покупку квартиры, а также продумать параметры будущего жилья. Метраж, число комнат, этаж, стадия строительства — от этого будет зависеть стоимость квадратных метров.

Особенно важно определиться заранее, если покупка производится еще на стадии строительства. Однако в этом случае стоит понимать, что реальные сроки вселения могут существенно отличаться от того, что вы себе представляете. Во-первых, строительная компания может просто не успеть закончить все работы к оговоренному сроку. Во-вторых, сложно заранее предугадать, сколько времени придется потратить на ремонт, ведь основная масса квартир сдается без чистовой отделки.

Если сроки реального вселения весьма отдаленные, стоит подумать о покупке жилья большей площади. За годы возведения дома ваша семья разрастется, и приобретенной площади станет просто недостаточно.

к содержанию ↑

Проверка добросовестности застройщика и новостройки

Проверка застройщика и новостройки

Вне зависимости от того, на какой стадии возведения находится дом, следует тщательно проверять и сам объект, и фирму, которая его строит.

Изучение фирмы застройщика может производиться разными способами.

Для начала следует внимательно изучить всю имеющуюся информацию, размещенную в интернете. При этом не стоит слишком доверять хвалебным «одам», особенно если один и тот же отзыв размещен на нескольких сайтах одновременно. Чаще всего такие тексты пишутся на заказ. Изучать следует статьи в газетах, отзывы на форумах от тех, кто пострадал от недобросовестных застройщиков, в различных «черных» базах.

Есть еще один довольно надежный способ проверки застройщика перед покупкой квартиры. Подайте в несколько банков заявление с желанием оформить ипотечный кредит на приобретение жилья. На самом деле неважно, будете ли вы брать деньги или нет. Кредитная организация проведет тщательную проверку документов застройщика и выдаст положительное решение. Если вам откажут, непременно поинтересуйтесь причиной. Дело не в вас? Однозначно ищите другого застройщика.

Качественно проверить выбранный дом и строительную компанию поможет юридическая консультация. Если вы уже окончательно определились, не пожалейте денег на обращение к юристу. Он точно знает, какие документы при покупке квартиры от застройщика следует проверить:

  • всю имеющиеся данные о строительном объекте и территории;
  • допуск на проведение строительных работ;
  • свидетельства, удостоверяющие право собственности на землю;
  • проектную декларацию;
  • бумаги финансового характера;
  • инвестиционный контракт – документ о квотировании жилья между муниципальными и частными коммерческими структурами;
  • акт о введении дома в эксплуатацию;
  • другую информацию.

Также нужно внимательно изучить документы и самой компании-застройщика:

  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • устав;
  • документ, подтверждающий постановку на налоговый учет.

Если вы не имеете профильного экономического и юридического образования, проверить все это самостоятельно будет затруднительно. Консультационные услуги стоят не так уж и дорого, а некачественная проверка может обойтись намного большими потерями.

к содержанию ↑

Способы приобретения квартиры

Для получения в собственность первичной недвижимости чаще всего применяется:

  1. Договор долевого участия.
  2. Цессия.
  3. Договор накопления пая в ЖСК.

Каждый из договоров имеет особенности, о которых мы расскажем ниже. При выборе любого из вариантов договора особое внимание следует уделять срокам окончательного возведения жилья, передачи его хозяину, и документам, требуемым для регистрации. Отдельной строкой в соглашении должен быть выделен пункт о неизменной цене квадратного метра помещения.

к содержанию ↑

ДДУ — Договор долевого участия

Договор долевого участия — основной документ, регулирующий правоотношения застройщика и вкладчика.

Договор долевого участия (ДДУ)

В нем зафиксированы такие пункты:

  1. Определение предмета договора — недвижимости, что предполагается построить и передать дольщику.
  2. Обязанности застройщика.
  3. Обязанности вкладчика.
  4. Стоимость квартиры (предмета договора).
  5. Сроки и порядок уплаты взносов.
  6. Сроки ведения строительства.
  7. Временные ограничения по передаче дома в эксплуатацию.
  8. Наличие гарантийного срока на приобретаемое жилье.
  9. Сроки и методы контроля над выполнением условий контракта.
  10. Неустойка по ДДУ в случае нарушения любого из пунктов или разрыва соглашения.
Важно! Если какой-либо из перечисленных пунктов отсутствует, договор может считаться недействительным.

Кроме основных условий, которые считаются существенными, в документ также включаются и дополнительные пункты:

  • сроки и порядок приема-сдачи работ;
  • вероятность переуступки прав требования другому лицу;
  • порядок и способы урегулирования спорных моментов;
  • обстоятельства форс-мажора;
  • прочие условия.

Регистрация договора долевого участия проводится в обязательном порядке. Только этот факт делает его законным. Также уплачивается фиксированная госпошлина, договор долевого участия непременно должен нести информацию о том, что он оформлен в соответствии с нормами, закрепленными в ФЗ No214.

214-ФЗ

Народное название этого документа — «Закон о защите прав дольщиков». Документ принят в предпоследний день декабря 2004 года и с тех пор ежегодно дорабатывается и изменяется под существующие реалии. Чувствовать себя под защитой этого документа могут только те дольщики, что заключили ДДУ. Никакой другой документ, в том числе и предварительный ДДУ к положениям этого документа не относится и под его защиту не попадает.

213 федеральный закон очень несовершенен, и если вы думаете, что он защитит ото всех непредвиденных ситуаций, связанных с недобросовестным застройщиком, это далеко не так. Документ не предусматривает возврат средств или недвижимости в собственность граждан. Также в законе нет четкого алгоритма действий или ответственности нерадивого застройщика на случай его банкротства.

В соответствии с № 214 ФЗ девелопер обязан:

  • иметь в наличии пакет разрешений, необходимый для реализации процесса строительства;
  • предоставлять сведения о себе и собственном финансовом положении посредством проектной декларации;
  • вкладывать в строительство собственные средства, в размере не менее 1/3 стоимости проекта;
  • использовать денежные средства, привлеченные от дольщиков, исключительно для реализации конкретного проекта;
  • регистрировать каждый подписанный ДДУ в УФРС, дабы полностью исключить вероятность двойной продажи строящегося объекта;
  • фиксировать в ДДУ четкую и окончательную цену проекта (квадратного метра жилья), чтобы исключить вероятность решения собственных проблем за счет дополнительного привлечения средств вкладчиков;
  • четко прописать в ДДУ сроки передачи заказчику построенной квартиры и нести ответственность за несоблюдение этого срока;
  • предоставить гарантию на возведенное жилье как минимум 5 лет;
  • обеспечить защиту финансовых средств дольщика путем страхования свой ответственности, а также отчислений в специальный компенсационный фонд.

Также на основании этого нормативного документа дольщик вправе:

  • в любое время выйти из проекта путем продажи собственных прав на объект третьему лицу;
  • требовать бесплатного устранения выявленных дефектов строительства, либо снижения цены договора на соответствующую сумму;
  • расторгнуть ДДУ по причине грубого нарушения девелопером условий контракта и требовать реверсии перечисленной суммы с начислением процентов.

к содержанию ↑

ПДДУ — предварительный договор долевого участия

предварительный договор долевого участия (ПДДУ)

Всем, кто собирается приобрести жилье путем подписания этого документа нужно четко понимать, что сделать это невозможно. Предварительный ДДУ хоть и содержит в себе все те же пункты, что и основное соглашение, все же основанием для покупки не является. Документ выражает исключительно намерение сторон в последующем заключить полноценный договор долевого участия.

Соглашение не нуждается в госрегистрации, однако, переуступить права по такому документу можно еще до оформления основного договора.

Согласно №214-ФЗ застройщик не имеет никакого права собирать деньги для возведения дома ни по каким другим документам, кроме настоящего ДДУ. А как же быть с предварительным вариантом? Все очень просто. Средства, уплаченные дольщиком по предварительному договору оформляются не как доля участника в строительстве, а как «обеспечительный платеж». Поэтому подписанный документ и вовсе не имеет никакого отношения к договору о строительстве и доказать что-либо впоследствии будет очень трудно.

Помните! По предварительному ДДУ выкупается только право требования, а не сама квартира.

к содержанию ↑

ЖСК — жилищностроительный кооператив

жилищностроительный кооператив (ЖСК)

Этот договор также выгоден для застройщика и часто принимается вместо законного ДДУ. Суть его заключается в следующем:

  • На базе соглашения будущих владельцев жилья создается кооператив.
  • Выкуп квадратных метров производится посредством выкупа пая в этом объединении.
Нужно знать! Стоимость пая может меняться в процессе возведения дома как в меньшую(чего практически не случается), так и в большую сторону.

Необходимо понимать, что при подписании такого договора, вы вообще не имеете никакого отношения к самому застройщику. Все взаимоотношения будут только с жилищным кооперативом. Так что никакой закон о долевом участии защитить вас не сможет.

При оформлении договора с ЖСК нужно четко понимать, что в дальнейшем, кроме самого пая вам придется также вносить дополнительные средства на содержание кооператива, оплачивать вступительные и членские взносы. В случае возникновения проблем со строительством, пайщики обязуются самостоятельно изыскивать средства на завершение постройки.

Будьте внимательны! Очень часто застройщик самостоятельно организовывает свои «карманные» ЖСК, дабы уйти от жесткого контроля и ответственности, предусмотренных ДДУ.

к содержанию ↑

Цессия — договор уступки прав

Цессия — договор уступки прав

Такую бумагу может предложить уже действующий дольщик, финансировавший строительство на раннем этапе. Необходимо понимать, что новый покупатель приобретает исключительно права требования по договору долевого участия. Само право собственности тут пока не упоминается, ведь здание еще не построено.

Договор уступки по договору долевого участия тоже подлежит обязательной госрегистрации. Такой документ не приостанавливает существующий ДДУ, и не вносит корректив в его пункты. Он только изменяет стороны, указанные в изначальном договоре.

Необходимо знать! Уступка прав по договору долевого участия регистрируется только в случае существования ДДУ. Если изначально был подписан иной тип соглашения, госрегистрация уступки прав невозможна.

к содержанию ↑

Ипотека на новостройки

Сегодня это один из наиболее востребованных способов приобретения квадратных метров. Благодаря реализации специальных госпрограмм многие банки предлагают своим клиентам очень выгодные условия кредитования.

Ипотека на новостройки

Получить средства для покупки жилья на первичном рынке можно по программе взаимодействия застройщика с одним из банков. Кстати, количество финансовых организаций, аккредитовавших ту или иную застройку, дополнительно свидетельствует о надежности строительной компании.

Обязательно прочитайте Как оформить ипотечный кредит с выгодой до 2%.

Если вас интересуют квартиры в Новосибирске и регионе, вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам. Они не только помогут подобрать квартиру, идеально соответствующую вашим параметрам, но и квалифицированно проконсультируют по ипотечным программам того или иного банка. Более того, обратившись за бесплатной консультацией, вы сможете претендовать на получение скидки в размере до 2 % от стандартного ипотечного тарифа банка. Мы не только подскажем наиболее привлекательные варианты жилья, но и поможем сохранить ваши деньги.

к содержанию ↑

Как сэкономить

Как сэкономить при покупке квартиры

Если вы четко решили приобретать «первичку», не стоит торопиться с выбором. Строительство занимает не один день, так что время у вас есть. Поэтому очень внимательно изучите все предложения и продумайте все приемлемые варианты для экономии средств. Их, на самом деле, немало:

  1. Оформление договора на начальном этапе строительства.
  2. Выбирайте «неликвидные» нижние или верхние этажи.
  3. Приобретайте квартиру хотя бы с частичной отделкой.
  4. Отложите покупку до лета, в этот период цены традиционно падают.
  5. Просчитайте выгодный вариант ипотеки.
  6. Не забудьте оформить налоговый вычет.
  7. Отслеживайте акции и скидочные предложения.
  8. Воспользуйтесь бонусом при 100% оплате.
  9. Оформите помощь от государства, если имеете на это право.
  10. Торгуйтесь с застройщиком.

к содержанию ↑

Покупка на этапе котлована (плюсы и минусы)

Чем меньше возведенных этажей вы видите перед собой, тем ниже стоимость квадратного метра. Исключений из этого правила не бывает. Самую большую скидку, до 35% от стоимости жилья, можно получить заключая договор еще «на стадии котлована». Однако в этом случае чрезвычайно важно очень тщательно подбирать застройщика. Для этого нужно собрать как можно больше информации о сданных в эксплуатацию объектах, репутации компании и отзывах тех людей, кто уже пользовался ее услугами.

Важно! Нужно понимать, что даже десять сданных в эксплуатацию домов совершенно не гарантируют того, что и одиннадцатый будет построен вовремя.

Приобретение такого жилья имеет множество преимуществ:

  • значительно сниженная стоимость квадратного метра;
  • возможность свободного выбора этажа;
  • вероятность самостоятельно предложить планировку жилья;
  • оплата будущего жилья в рассрочку;
  • осознание того, что вы будете первым, и, возможно, единственным владельцем квартиры.

Риски у такого варианта также значительные:

  • затягивание сроков окончания строительства, вплоть до полной «заморозки»;
  • приостановка строительства из-за отсутствия у застройщика полного комплекта разрешительной документации;
  • полная или частичная потеря средств;
  • несоответствие качества построенного жилья заявленному в договоре;
  • вероятность двойной продажи квадратных метров;
  • длительный период до реального вселения в помещение.

Кроме того, нужно понимать, что найти банк, который согласится кредитовать приобретение квартиры на столь ранней стадии, будет очень сложно.

к содержанию ↑

Акции от застройщика

Акции от застройщиков

Воспользовавшись этим способом можно также значительно сэкономить. Девелоперы часто проводят разнообразные акции и делают скидочные предложения. Это помогает им оставаться конкурентоспособными на стремительно развивающемся рынке строительных услуг.

Отслеживая такие предложения можно получить значительное снижение ставок по кредиту, дополнительные квадратные метры или парковочное место в подарок. Покупателю остается только выбрать понравившееся предложение и оформить договор.

к содержанию ↑

Торг

Может показаться странным, но с застройщиком можно и нужно торговаться. Особенно это касается слабо ликвидных вариантов квартир. К ним относятся низкие или напротив очень высокие этажи, а также квартиры с большой площадью.

Совершенно не обязательно, что вам сделают скидку, но попытаться, все же, стоит.

к содержанию ↑

Акт приёма-передачи и получение ключей

От момента передачи здания в эксплуатацию и до получения ключей может пройти несколько месяцев. Это время необходимо застройщику для того, чтобы получить техпаспорт на дом и согласовать все нюансы с БТИ.

До того, как подписывать какие-то ни было документы, необходимо тщательно осмотреть квартиру. Если будут выявлены недочеты в строительстве необходимо потребовать от застройщика устранить их, либо выплатить компенсацию.

Особое внимание следует уделять наличию и работоспособности инженерных коммуникаций. Если они не подключены или их нет вовсе, акт подписывать ни в коем случае нельзя. Не стоит верить обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время. Для него важно только одно получить от вас завизированный акт приема-передачи жилья.

Проводить в помещении чистовую отделку и переезжать лучше только после получения документов, подтверждающих право собственности. До этого момента туда могут пожаловать сотрудники БТИ и провести сверку или дополнительные измерения. Даже 2 см слоя штукатурки на стенах могут существенно изменить геометрию помещения и вас настоятельно попросят привести все в первозданный вид.

к содержанию ↑

Как оформить жилье в новостройке

Оформить квартиру в собственность в новостройке лучше всего лично или с привлечением юриста. Так выйдет быстрее и существенно дешевле.

Процедура проводится в Регистрационной палате. Вам потребуется решение о введении дома в эксплуатацию и акт приема-передачи помещения.

к содержанию ↑

Прописка

Оформление прописки

После того, как получено свидетельство о регистрации права собственности, в новой квартире можно прописаться. Иногда это занимает довольно много времени. Что же делать? В таких случаях можно оформить временную прописку. Это даст вам возможность оформить ребенка в детсад или школу, стать на учет в поликлинике.

Вам понадобится:

  • заявление;
  • копия акта о вводе новостройки в эксплуатацию;
  • копия ДДУ;
  • письменное разрешение застройщика на проживание в квартире.

Документы для прописки в квартиру на постоянной основе выглядят так:

  • заявление;
  • разрешение о введении дома в эксплуатацию;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • ДДУ;
  • акт приема-передачи жилья;
  • экспликация, а также поэтажная планировка новостройки (выдается БТИ);
  • гражданские паспорта;
  • справка о выписке с предыдущего места проживания;
  • квитанция об уплате пошлины.

Весь пакет документов необходимо подать в УФМС по месту жительства.

к содержанию ↑

Риски и мошенники

Мошенники в недвижимости

Если вы решили приобрести квартиру «с нуля», существует вероятность столкнуться с некоторыми проблемами. Большинство из них возникает из-за неопытности или юридической безграмотности, но бывают и откровенно мошеннические схемы, которые трудно предугадать заранее даже очень сведущему человеку. Распространенные схемы любителей поживиться выглядят так:

  1. Подписание договора, в котором нечетко прописаны все обязательства застройщика.
  2. Оформление двойного договора, на одну и ту же жилплощадь.
  3. Затягивание строительства по надуманным или реальным причинам.
  4. Заморозка постройки дома по причине признания застройщика банкротом.
  5. Несоответствие качества жилого помещения условиям, прописанным в договоре.
  6. Отсутствие благоустроенной территории.
  7. Разночтения в планировке или метраже проданной квартиры.
  8. Заключение договора купли-продажи с принуждением к оплате дополнительных услуг (страховки, получение разнообразных разрешений и т. д.);
  9. Строительство дома без оформления полного пакета разрешительной документации.

К большому сожалению, полностью обезопасить себя от мошеннических схем при покупке жилья в новостройке невозможно. Однако можно постараться свести риски к минимуму. Надеемся, что изложенный выше материал поможет вам избежать многих ошибок. Если вопросы, все же, остались, вы всегда можете обратиться за помощью к нашим специалистам, которые проведут для вас исчерпывающую и бесплатную консультацию.

к содержанию ↑

Советы по покупке квартиры от экспертов

Мы сделали подборку видео как не совершить ошибки при покупке недвижимости.

Оцените материал
(4 голосов)
Поделитесь с друзьями

Задайте вопрос или напишите комментарий

Заполните обязательные (*) поля. (HTML-коды запрещены)